调控加码！重庆楼市，又要被一巴掌干到地上了!

什么叫悲催？

重庆就叫悲催。

涨的时间，比其他城市滞后；涨的幅度，比其他城市还低。

刚刚开始涨，就遇到行业密集调控期。刚刚涨一点，就又要被政策重锤。

重庆调控，又要来了。

重庆楼市，又要被一巴掌干到地上了。

这里，真的是短炒客和投机客的万人坑。

官媒发文，重庆调控即将到来！

这两天，中国房地产报发布了一则新闻：

政府正制定调控政策，领涨全国楼市的重庆或将迎来新调整。

注意，中国房地产报不是什么野鸡媒体，而是隶属于住建部的发声渠道。

也就是说——

这就是来自楼市管理层的盖棺定论。

甚至，关于具体的调控方向也出来了：“主要是新开盘项目备案价调整”。

如何调整“新开盘项目的备案价”呢？

以下，为官媒原文的透露——

已经备案的项目，9个月内不能调整备案价格。

如果要调整备案价格必须满足两个条件——

第一，销售面积，累积突破5万㎡。

刚开盘，卖都没卖，涨个屁

第二，前期销售价格低于备案价98折的楼盘，不予涨价。

前期还在打折，现在还想趁乱涨价，涨个屁！

直白点说——

即将到来的重庆调控，就是“新房限价”。

这样的限价政策，对重庆楼市有什么影响？

作为一个刚从重庆调研回来的耿直少年，我想说的是——

重庆的新房限价，几乎是打断了重庆楼市的上涨链条。

重庆这轮的楼市上涨，极为诡异。

它的行情，并非如其他城市那般“被购买力所引爆”，而纯粹是“被土拍所引爆”。

我给大家举几个例子——

重庆的新房跳价，是从4月底开始的；重庆的连夜排队抢房，也是从4月底开始的；重庆的二手房跳价，还是从4月底开始的……

4月底，发生了什么？

集中土拍！一大波的高溢价土地！一大波的准地王！

同样是集中拍地，广州楼面价同比下降15%，无锡楼面价同比增长仅5%，而重庆一下子就把楼面价涨幅干到了53%。

一波土拍，让重庆新房直接坐地高潮，嗷嗷涨价了！

甚至，重庆的二手房挂牌量直线下降，更是从4月底至4月初开始的。

土拍之前，贝壳二手房的挂牌量还有16.1万套。

土拍之后，二手房挂牌量锐减到14.2万套。

这说明了什么？

一场土拍，让重庆房东直接坐地高潮，捂盘不卖了！

那么，问题来了——

为什么这一轮重庆土拍，能玩儿出这么多的高价地？

原因很简单：这两年，重庆的开发商饿疯了！

这批重庆土拍中，但凡是高价地频出的版块，都是过去两三年不怎么供地的版块。

西永、大学城、蔡家、礼嘉和悦来，长期控制供地，把这些热门板块的新房库存，硬生生熬到了出清。

然后，4月底，集中拍地了。

一个个开发商，活像饿了两天的苦孩子，嘴里被塞进了奶头。

嘬，开发商往死里嘬！不嘬出血来，不罢休！

三年控地、一朝拍地，让重庆房企直接坐地高潮，死命出价了！

讲到这里，大家就应该明白了这轮重庆楼市的行情逻辑了——

地方，饿了房企三年，然后莽了一波，搞出一大票地王。

都卖高价地，凭啥我不行。

新房，眼看旁边地王频出，地价都快赶上房价了。

涨！必须涨！面包必须干过面粉。

二手，眼看旁边新房嗷嗷涨价，个别新房比二手贵5000元/㎡。

不卖！贵贱不卖！必须吃满一波涨幅。

这一轮的重庆行情，其根本逻辑是——

控地拉地价，地价拉新房，新房拉二手。

这种玩法，能不能涨房价？

能涨，但是不稳当！

“靠控地来拉地价”，其不稳当在于——

如果后期供地量上来，地价依旧拉不动。

这波地价上来，靠的是前两年的不供地，把开发商饿疯了。

但是，今年的重庆供地量，绝壁能把开发商噎死。

2021年，重庆住宅用地总供应量2362万㎡，接近去年的3倍。

你不是爱抢地么？来，把供应拉高3倍，还抢的动不？噎不死你，算我输！

4月底的这波集中供地，只是第一轮，后面还有两轮。

今年年底，天量供地一旦上来，地价大概率也会下来。

“靠地价来拉新房”，其不稳当在于——

限价，也就是即将到来的新房限价加码。

你不是看着旁边的地价嗷嗷涨，眼睛红的像兔子一样，心里痒的跟猫挠一样么？

是不是也想跟着地价往上干？

现在限价来了：新房价格，9个月内不准上涨。

旁边的地价再怎么涨，跟你半毛钱关系也没有。甚至伴随供地量的加大，地价下降后，新入市的新房限价也会跟着下降。

今年年底，限价加码、平价地入市和新房限价标准下降，就是压在重庆新房头顶的三座大山。

“靠新房来拉二手”，其不稳当在于——

如果新房限价，二手大概率躺地上；如果二手供应量太大，二手依旧躺地上。

想靠新房价格来拉二手房价格，有两最基本的前提：

新房价格，必须不断上涨，能把需求逼到二手市场；

二手供应，也不能过大，被逼入二手市场的需求，会快速清空二手库存，倒逼二手价格上涨。

但是，今天限价政策一出，新房都特么躺了，还拉个屁的二手。

尤其是，重庆的二手房供应是如此的大。

之前我们说过，重庆的二手库存堪称全国最高的城市之一。

哪怕如今锐减了2万套，依旧还有14万套。

选不到新房的版块，但凡进入二手，全都有挑有捡。

比如，礼嘉华侨城，看起来只剩两栋高层，销售爱答不理。

一看二手——

礼嘉金科城，500套！

比如，大学城富力院士廷，看起来靠近地铁的组团售罄了。

一看二手——

1000多套挂牌，挑到你满意。

今年下半场，新房限价后，大概率拉不起重庆爆棚的二手市场。

总有人跟我说，重庆已经涨了，为什么你依旧不看好？

以上，就是我的判断逻辑。

重庆此轮的行情，很吊诡。

它并不是被需求自由推动，而是充满人为控盘的阴影——

控制供地，拉动地价；借助地价，拉动新房；凭借新房，拉动二手。

人为控盘的阴影下，充满诸多不确定——

比如，饥饿供地拉价，已经不可持续。今年，又干出2300万㎡的3倍供地。

比如，地价拉动新房，似乎根基不稳。一波限价，就能把新房干到地上。

比如，新房拉动二手，略显风雨飘摇。新房限价遇上二手天量库存，二手房大概率还会摊成一坨。

这轮新房限价，打断了人为控盘的上涨链条。

刚刚上涨的重庆楼市，可能又要被一巴掌干到地上了！

重庆楼市，总能成为短炒客的万人坑。

过去几年，嚷嚷着去重庆干一票的人非常多。

但是，你梳理完涨幅之后会发现——

干重庆，能赚到大钱的，很少。

重庆，总是极为悲催。

行情来的时候，就属它最晚；涨起来的时候，就属它涨幅低；刚涨没多久，就遇上行业密集调控，一巴掌又被干到地上。

比如，这一轮。

且不比一线城市，单单说二线。

苏州、合肥、南京、杭州和武汉，早都涨过一轮了。

再一看重庆，它才晃着大屁股，刚刚站起来。

合肥高新、政务和滨湖，涨幅干到50%，武汉光谷，涨幅干了30%，而且还没停，苏州园区，基本翻倍了。

再一看重庆，号称领涨全国，一手才涨了1.4%，二手才涨了1.3%。

合肥眼看快翻倍了，才出政策；光谷都干了30%了，才开始集中摇号。

再一看重庆，刚刚有了起色，限价就骑脸了。

在这样的城市，怎么能赚大钱？

重庆楼市，说白了就是个“资产沉淀的容器”。

进来就兜住，兜住就别想走。

别管涨不涨，先让你沉淀下来。

为什么？

为什么重庆楼市会是这批样？

原因很简单，昨天的文章《楼市轮动到二线！这两个最热的二线城市，该怎么选？》也讲过——

供应量大、购买力穷且分散。

这样的城市，就注定不会率先启动行情。

等它启动行情的时候，别人早涨过一轮了。

等它启动行情的时候，行业早开始密集调控了。

别人都涨了一大波，刚刚坐下来；政策的巴掌正像雨点一样啪啪落下来，偏偏你慢腾腾站起来了……

这种情况下，绝壁干你，就干你！

重庆说，他们都涨过了，我才刚开始！

政策说，我不管他们涨没涨过，我就看现在你蹦起来了！

重庆楼市的悲催在于——

总在行情末端，总赶上密集调控；

涨幅虽然不高，却总充当出头鸟。

昨天的文章，只是讲了我不敢下手重庆的其中一个原因——

我不敢把几百万的不动产，放在一个供应量大、价值分散、购买力弱，且充满变数的城市和版块里。

今年的文章，讲的是我不敢下手重庆的第二个原因——

总被当成出头鸟，总被政策打断行情，总赶不上口热乎的。

像重庆这种城市，在全国还有很多。

比如郑州、济南、石家庄等等。

他们能不能涨，能涨。

但是——

对于这种行情末端才开始启动的城市，我是真不敢下手，真不敢重仓。

它们不像长三角和珠三角，总站在头牌。

有钱又有人，但凡政策松动，总是悄咪咪提前上涨。

一个不小心，狠狠打政策一个措手不及，吃满一波涨幅。

像重庆、郑州、济南和石家庄，这种行情末端的城市，总是涨在政策密集期。

可能你今天重仓，明天就是政策耳光像雨点一样，干到你脸上。

一波密集攻击，保准打得你一脸懵逼。